随着市场环境及相关政策转变，“黑铁时代”回归品质竞争已成共识，但叠加疫情影响、大众对房屋品质的需求上升、购房者对房地产品牌与品质信心不足、精装房维权事件频发等一系列因素，出现“购房难，交付更难”的局面。困境如何破局？下文分享标杆做法！

一、行业3大现状

1、购房者品质需求日益提升

根据全国消协组织受理地产楼盘交付后维权投诉数据统计，自2017年开始，针对精装交付房屋质量的投诉呈直线上升趋势，投诉的背后是地产口碑受损与高额赔付。从这些数据中，可看出3个趋势。

在房价上升有限，甚至部分城市房价回落的情况下，卖方市场已转变为买方市场，购房者对品质的需求日益上升。

部分地产盲目提效降本使品质交付更加困难，得不偿失。

市场由规模竞争转为品牌竞争，高周转发展模式已成为过去，品质取胜才是新赛道。

▲ 近年全国消协组织受理投诉情况

▲ 近年房屋工程质量、交付履约投诉率

2、精装投诉影响巨大

精装维权事件数量攀升始于2017年，但当时房价处于上升期，市场属于“买到即赚到”，维权事件影响并不显著。随着近年来市场环境变化，维权事件出现“产业化”、“规模化”、“赔偿高额化”现象，加上新媒体的兴起，网络曝光高频迅速，维权事件对地产开发商造成品牌与交付的双重打击。

即使是“房市火热，买房刚需”的深圳，也面临着高额维权赔偿的市场环境，如2020年某楼盘维权事件，每户需赔偿超300万的天价赔偿金。

3、室内精装成返修重灾区

从A房企2020年业主入住后房屋日常返修问题数据来看，仅一年内返修问题就高达94.58万条，小业主的投诉焦点聚集在室内精装修，问题占比高达94.23%！

▲  A房企2020年业主入住后房屋日常返修问题统计

B房企聘请某低价服务商进行两遍模拟验收查验后交付业主，因该服务商未能及时发现现场存在的质量问题，发挥查验工作的核心价值与作用，导致交付的21988户全年累计报修357393条问题，户均缺陷16条/户。

▲  B房企交付后全年累计报修问题统计

二、陷入困境的3大原因

从现状来看，地产行业虽逐渐从毛坯交楼向精装交付转变，但大多数房企仍停留在产品模式的转变上，管理方式与管理人员依然按照过往经验，并未作出根本性改变，管理模式上的空白直接导致了品质的下降。

1、精装工序及工艺复杂

大多项目精装单位进场后，原土建单位已撤场，但双方对于场地的标准（垂直平整空鼓等）要求并不一致，且现场可能存在标高及渗漏等问题，这些都将影响精装最后的成品质量。

室内精装本身工序及工艺较为复杂且相互影响，仅一般的精装室内就有几十道工序，高端楼盘则会涉及到更多，造成了精装品质管控的不利局面。

▲  精装施工的复杂工序

2、细部管理未落到实地

精装直面最后的交付大关，前期有大量的因素可能影响整体工期的压缩，例如土建单位移交场地缓慢、部分材料生产周期拉长、劳动力不足等，导致项目最终未有足够时间进行分户验收及相关整改工作，为了满足经营性指标，草草交付。

精装修项目管理阶段全线贯通相互影响，每一个环节的管理缺失，都将直接影响成品质量，甚至给项目带来不必要的经济损失。

常见的管理短板问题包括设计粗放、土建工作面带病移交、样板缺失（未能起到指导施工作用）、外行管内行、材料管理空白（材料以次充好到场缓慢）、隐蔽工程管理失控、渗漏开裂空鼓问题频发、货不对板（现场与销售样板不一致）等。

·土建移交走过场，阳台渗漏失控

某项目精装单位在前期接收土建工作面时，未做阳台闭水检测，后期在720多户完成阳台地砖铺贴后，有300多户出现大面积渗漏现象，需拆除地砖、门槛石及踢脚线进行整改，仅此项返工整改就损失了60多万费用。

·样板未经评审，交付货不对板

某项目在实体样板完成后，现场并未组织设计及销售客户等部门进行联合评审，便以此样板为标准进行批量施工。在交付时刻，业主发现现场与销售样板存在30多处不一致，最终小区业主联合维权，开发商为此赔偿高达1500万。

3、管理人员不专业及不作为

澳门新葡澳京app官网版对近百个项目精装品质问题进行分析后发现，管理人员的不专业及不作为、管理成本的无效不合理配置是造成精装房低质低效的根本原因。

根据精装修短平快、交叉工序多、流水作业节奏快、工艺复杂、工作面移交难度大、抢工频繁等特点，平均每10万㎡专业精装管理人员合理配置约13人，但行业精装修平均配置0.7人，专业管理力量的缺失也为问题埋下了隐患。

▲ 行业土建、精装人员平均配置

目前行业内存在大量土建工程师统管精装项目、低价中标的监理单位聘请经验欠缺的人员对项目进行监管的现象，“盖章监理”、架构配置不合理等问题成为行业通病。此外，部分施工单位也因中标价格原因，为谋求自身利润，利用项目管理薄弱的盲点，牺牲品质快速施工，甚至将材料以次充好，以此达到自身利润最大化。

三、标杆如何破局

部分标杆地产已意识到照搬过往的管理模式并不足以满足品质的管控需求，开始对管理模式进行创新改变，不少地产也开始引用专业的第三方精装管理团队来填补自身对精装项目管理的空白。

1、精装修一体化专业管理模式特点

传统甲方搭配监理的管理团队，其专业性与针对性管理较为薄弱，而精装顾问团队由精装修工程师、材料工程师、机电工程师及资料员组成，可单项目驻场管理，从土建移交到交付完成进行全过程管控，也可在地产区域工程平台驻场，协助区域平台对多项目进行监管，以此保障各项目的品质。精装修一体化专业管理模式主要有4个特点。

·通过驻场团队对批量精装修项目进行全过程管理，实体质量管理、进度管理可视化、成品保护及材料管控等关键流程节点进行细化管理。

·在前期主导土建工作面移交管理，监督推进联合会签，减少“带病移交”现象，为精装品质打下基础；细化样板管理，通过三大样板指导产品输出，统一施工质量标准。

·在批量施工管理过程中，随施工进度进行技术标准建立与培训交底，涵盖五大作业、收纳部品、洁具安装等，针对各项隐蔽工序设置天花、防水、闭水、水电工程预埋等九大类隐蔽停止检查点。

·建立一户一档，每一户都拥有自己的质量管理档案，促进质量管理从“三无产品”到“十全产品”的转变，保证过程可追溯。

▲  精装修一体化专业管理示例

2、精装修一体化专业管理优势

·管理成本对比

某地产成本部门对精装修一体化专业管理模式和传统管理模式进行成本测算后发现，精装修一体化管理模式通过专业管理提升了人均管理效能，降低管理组织的臃肿度，有效节约总成本，实现房企合理科学的降本提效目标。

▲  某地产对两种管理模式的成本测算对比（各项目情况不同，以实际测算为准）

·交付结果对比

某地产在同一城市内，对不同标段采用了不同的管理模式，对比最终交付结果发现：与采用传统管理模式的项目相比，采用精装修一体化管理模式的项目交付率高了4.08%～24.11%；部分采用传统管理模式的标段甚至出现质量问题维权事件。

▲  某地产采用澳门新葡澳京app官网版精装修一体化管理模式与其他方式的结果对比

结语

行业已从高速发展转为维稳生存，精装修一体化专业管理模式的创新改变，将持续助力房企在保证品质的前提下，有效补齐精装“短板”，合理达成降本提效的目标，稳步前行以待春暖花开。